Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht

Wasserschaden: Verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern bzw. Mietern

BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12

Amtlicher Leitsatz:
„Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.“

Damit hat der BGH die Streitfrage der analogen Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf das Verhältnis von Sondereigentümern bzw. deren Mietern untereinander im Sinne der herrschenden Meinung geklärt. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB setzt nach seinem Wortlaut zwar voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt. Aber auch bei von Sondereigentum herrührenden Beeinträchtigungen geht es letztlich um eine Beeinträchtigung „von außen“. Zudem handelt es sich bei Sondereigentum – anders als beim Gemeinschaftseigentum – um echtes Eigentum an bestimmten abgegrenzten Gebäudeteilen, so dass sich Sondereigentümer ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüberstehen können wie Grundstückseigentümer in den unmittelbar von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erfassten Fällen. Dieser nachbarschaftliche Ausgleichsanspruch ist für das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb von maßgeblicher Bedeutung, da er – anders als die deliktsrechtlichen Ansprüche – kein Verschulden voraussetzt.

 

Praxistipp:

Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung

In der Regel genügt der Abschluss einer Privathaftpflicht-Versicherung, um auch solch verschuldensunabhängige Ausgleichsansprüche abzudecken. Haftpflichtversicherungen schließen nämlich auch die Haftung für die selbst genutzte Eigentumswohnung und das selbst genutzte Einfamilienhaus ein.

Individuelle Sonderrisiken sind zusätzlich zu versichern, z.B. für Mietshäuser oder eine Hundehaltung usw.. Ein Sonderrisiko jedoch – das immer wieder vergessen wird – ist die Vermietung einer Eigentumswohnung. Dieses Risiko ist durch eine Privathaftpflichtversicherung üblicherweise nicht abgedeckt. Die Versicherungswirtschaft bietet die Mitversicherung der Haftung aus der Vermietung von vermieteten Eigentumswohnungen teils durch Zusatzdeckungen über die Privathaftpflichtversicherungen an oder alternativ für die Abdeckung dieser Haftpflichtrisiken auch über den Abschluss von Einzelverträgen.

 

Linkhinweis:

Der Volltext der Entscheidung ist auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
Für die Pressemitteilung des BGH klicken Sie bitte hier.