Ermittlung des Verkaufspreis für eine Wohnung zur Kapitalanlage in München
Einblicke in die Wertermittlung bei ProEigentum Immobilien

Wohnungen zur Kapitalanlage sind Wohnungen, die entweder in vermietetem Zustand verkauft werden oder leer stehen und die der Käufer zum Zwecke der Vermietung (dann mit dem Vorteil, die Miete gem. Mietspiegel mit einem 10%igen Neuvermietungszuschlag berechnen zu dürfen) erwirbt.

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie Immobilienmakler den optimalen Verkaufspreis für eine Wohnung als Kapitalanlage ermitteln? Lassen Sie uns einen Blick hinter die Kulissen werfen.

Die Basis: Fundierte Marktanalyse

Der erste Schritt zur Preisfindung ist die Marktanalyse. Als Maklerin analysiere ich die aktuellen Marktbedingungen und berücksichtige langfristige Trends, wie z.B. die Zinsentwicklung oder die Verweildauer der Wohnungen in den Portalen. Wertbildende Faktoren z.B. wie die Lage innerhalb oder außerhalb des Mittleren Ringes spielen in München eine entscheidende Rolle.

Beispiel: Für eine Wohnung in einer gepflegten BIM Wohnanlage im Münchner Stadtteil Schwabing/Freimann betrachte ich Daten vergleichbarer Objekte in der Umgebung. Vergleichsangebotspreise finde ich in Datenbanken wie z.B. der professionellen Marktplattform „Immobilien Marktvergleichsdaten“ (IMV).

Als Marktberichterstatterin vom Immobilienverband Deutschland (IVD) habe ich auch Zugriff auf tatsächliche Transaktionspreise, also auf Preise, die tatsächlich bezahlt wurden.

Der Fokus auf Kapitalanlagen

Bei Wohnungen, die wir als Kapitalanlagen verkaufen, kommt eine entscheidende Dimension hinzu: die Rendite. Kapitalanleger legen besonderen Wert auf das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Miete, desto höher der Kaufpreis.

Meine praktischen Schritte zur Bewertung:

1. Mietanalyse:Wie hoch ist die aktuelle Kaltmiete für Wohnung und Garage? Wie hoch sind die nicht-umlagefähigen Betriebskosten?
2. Faktorerhebung:In München liegt der Multiplikator (Faktor) bei Wohnungen zur Kapitalanlage aktuell häufig zwischen 25 und 35 – je nach Lage und Zustand der Immobilie. Dies bedeutet, dass der Kaufpreis das 25- bis 35-Fache der Jahresnettokaltmiete beträgt.

Rechenbeispiel zur Kaufpreisermittlung:
Eine Wohnung erzielt 12.000 Euro Jahresnettomiete. Bei einem Multiplikator von 30 ergibt sich ein Richtwert für den Verkaufspreis von 360.000 Euro.

3. Renditeberechnung „light“ (ohne Berücksichtigung von Mietausfallwagnis oder Steuerhebel):

(Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähigen Betriebskosten) X 12 Monate X 100 %      =    Rendite

Kaufpreis

Rechenbeispiel zur Ermittlung der Kapitalrendite:
Eine Wohnung erzielt 12.000 Euro Jahresnettomiete (nach Abzug des nichtumlagefähigen Wohngeldes). Multipliziert x 100 und geteilt durch einen Verkaufspreis von 360.000 Euro ergibt dies eine Rendite in Höhe von 3,3 %

Mein Tipp: die Käufer erwarten ein Return on Investment (ROI) in Höhe von mindestens 3 Prozent, also wäre die Immobilie erfolgreich im Markt platziert!

4. Ertragswertverfahren:Diese komplexe Methode zur Verkehrswertermittlung von Immobilien auf Basis von nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert wenden wir insbesondere bei vermieteten Wohn- und Gewerbeobjekten an.

Abschluss: Der optimale Preis als Erfolgsgarant

Eine marktgerechte Preisermittlung ist auch bei Kapitalanlagen der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Sie sorgt dafür, dass die Wohnung nicht nur schnell, sondern auch zum besten Preis verkauft wird – ein Gewinn für alle Beteiligten. Lassen Sie sich von einem Profi mit fundierten Marktkenntnissen begleiten.

Ausblick: Freuen Sie sich auf weitere Einblicke in die spannende Arbeit einer Immobilienmaklerin im nächsten Verwalterbrief? 😊 Ich freue mich auf Sie!

von
Anna Maria Grohmann-Velchev, M.A.
Zertifizierte Immobilienbewerterin (Sprengnetter Akademie)                    
Leiterin Verkauf bei ProEigentum Immobilien