Newsletter 02/2024 – Artikel 5

Aktuelle BGH-Rechtsprechung aus 2024 zu WEG- und Mietrecht

 

  1. Barrierefreiheit hat seit der WEG-Reform Vorrang

Seit der WEG-Reform können bauliche Veränderungen zur Förderung der Barrierefreiheit auch von einzelnen Wohnungseigentümern durchgesetzt werden. Der BGH hat den Vorrang solcher Maßnahmen nun bestätigt. (BGH, Urteile v. 9.2.2024, V ZR 244/22 und V ZR 33/23)

 

  1. Untergemeinschaft kann keine Mängelrechte an sich ziehen

Be­steht eine WEG-An­la­ge aus meh­re­ren Häu­sern, für die Un­ter­ge­mein­schaf­ten gebildet wurden, kann nur die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft die An­sprü­che auf Be­sei­ti­gung von Bau­män­geln am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum an sich zie­hen. Eine Un­ter­ge­mein­schaft sei laut BGH dazu auch dann nicht be­fugt, wenn nur der Baukörper einer Untergemeinschaft be­trof­fen sei. (BGH, Urteil v. 23.2.2024, V ZR 132/23)

 

  1. Wohnungseigentümer haben viel Spielraum bei Kostenverteilung

Die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können durch Mehrheitsbeschluss denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt werden, die den größten Nutzen aus dieser Maßnahme ziehen können. Dabei können einzelne Eigentümer auch erstmalig mit (zusätzlichen) Kosten belastet oder aber auch ganz von Kosten befreit werden. Zudem kann sich ein Kostenbeschluss jetzt auch auf Einzelmaßnahmen beschränken. (BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 87/23)

 

  1. In einer Wohnraum- Kündigung muss kein Termin genannt werden

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses erfordert keine konkrete Angabe zur Kündigungsfrist oder des Datums, zu dem die Kündigung wirksam wird und der Mieter ausziehen muss. Es gilt in diesem Falle die gesetzliche oder die vertraglich vereinbarte Frist. Berechnet der Vermieter fälschlich einen zu frühen Kündigungstermin, ist die Kündigung in der Regel gleichwohl zum gesetzlich oder vertraglich nächstmöglichen Termin wirksam sein. (BGH, Urteil v. 10.4.2024, VIII ZR 286/22)

 

  1. Vermieter können verjährte Ansprüche von der Kaution abziehen

Vermieter können Schadensersatzforderungen wegen Schäden an der Mietsache, die grundsätzlich sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren, auch nach Ablauf dieser Verjährungsfrist zumindest gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, d.h. gegenrechnen und abziehen. Es macht also auf jeden Fall Sinn, einen entsprechenden Teil der Kaution oder auch die gesamte Kaution solange zurückzuhalten, bis die Höhe der vom Mieter ggf. an der Wohnung hinterlassenen Schäden endgültig feststeht. (BGH, Urteil v. 10.7.2024, VIII ZR 184/23)

von Rechtsanwalt Oliver Grohmann-Velchev, Geschäftsführer ProEigentum Immobilien GmbH